صف فروش ويلا و آپارتمان در شهرهاي توريستي استان‌هاي شمالي كشور، درحالي تشكيل شده كه طي 4 ماه اول امسال حجم معاملات املاك مسكوني در اين منطقه 73 درصد افزايش پيدا كرده است. مشاوران املاك شهرهاي شمالي ضمن تاييد بازار داغ خريد و فروش ويلا تاكيد مي‌كنند كشش خريد در مسافران تابستاني به دليل انتظار كاهش بيشتر قيمت، هنوز رمق نگرفته است.
طبق اطلاعات دريافتي از سامانه ثبت مبايعه‌نامه‌ها، متوسط قيمت آپارتمان در استان‌هاي گيلان و مازندران از متر‌مربعي حدود 550 هزار تومان در بهار سال گذشته، هم‌اكنون به مرز 500 هزار تومان رسيده است كه از كاهش 9 درصدي قيمت‌ها حكايت دارد. در حال حاضر روند نوسان قيمت مسكن در شمال كشور آرامتر از سال قبل ارزيابي مي‌شود.
طي ماه‌هاي بهار و ابتداي تابستان امسال در شهرهاي شمالي بيش‌از 26 هزار فقره انواع معامله شامل خريد و اجاره ويلا و آپارتمان انجام شده كه در مقايسه با مدت مشابه سال قبل، حجم معاملات 73 درصد افزايش يافته است. در 4 ماه اول پارسال 15 هزار قرارداد ملكي در اين منطقه به ثبت رسيده بود.
آنطور كه مشاوران املاك روايت مي‌كنند در شمال كشور، عمده مسافران تابستاني كه با هدف سرمايه‌گذاري در بازار مسكن به اين منطقه سفر مي‌كنند به جاي خريد، تمايل به اجاره ويلا دارند. از سوي ديگر، مالكان ويلا و آپارتمان كه در صف فروش قرار دارند تمايل دارند پس از عرضه ملك، زمين خريداري كنند.
اخيرا در برخي شهرهاي شمالي، برتري تعداد فايل‌هاي فروش ملك در بنگاه‌ها باعث شده برخي فروشنده‌ها مشوق‌هاي ريالي براي مشاوران املاك تعيين كنند، به اين صورت كه اگر ملك آنها فروش رود، يك تا دو درصد ارزش معامله جداي از حق كميسيون نصيب مشاور املاكي شود.
گزارش دنياي‌اقتصاد از داده‌هاي سامانه رهگيري معاملات مسكن حاكي است؛ در استان مازندران حجم معاملات در تيرماه سال جاري نسبت به مدت مشابه سال قبل، 4 برابر رشد كرده است كه عمده آن به اجاره بلندمدت ويلا اختصاص داشته است.
در این بین برخی از فعالان بازار مسکن در شهرهای خطه دریای خزر اظهار مي‌کنند که بسیاری از سازنده‌ها طی دو سال گذشته فعالیت خود را متوقف کرده‌اند و تنها تعداد انگشت‌شماری از انبوه‌سازان مشغول به کار هستند. از طرف دیگر اکثر مالکان در بازار خرید و فروش مسکن مجبور به فروش ملک خود کمتر از ارزش واقعی منطقه هستند که این نوع رویه طبق گفته فروشندگان خالی از سود است.
در همین زمینه، دنیای اقتصاد به بررسی وضعیت کنونی بازار مسکن در تعدادی از شهرهای واقع در استان‌هاي گیلان و مازندران از قبیل رامسر، لاهیجان، رشت، نوشهر، بندرانزلی و ساری پرداخته که بدین شرح است:
مصرف‌کننده‌های واقعی در لاهیجان
در لاهیجان، یک بنگاهدار فعال درباره وضعیت فعلی بازار مسکن در این شهر به دنیای‌اقتصاد گفت: بعد از دوره رکود و شکسته شدن قیمت‌هاي نجومی 3 سال قبل، بسیاری از سوداگران از بازار معاملات مسکن خارج شدند و تنها مصرف‌کننده‌هاي واقعی در بازار باقی ماندند.
بابادوست اظهار داشت: اکنون بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی ضعیف است و بازار فقط در فروردین ماه شاهد رونق بود و در حال حاضر اکثر متقاضیان با 50 تا 70 میلیون تومان بودجه به دنبال واحد مورد نظر خود هستند که با این میزان سرمایه آنها مي‌توانند واحدهای 60 تا 80 متری خریداری کنند و از سوی دیگر قیمت‌هاي فعلی در بازار، نرخ‌هاي حقیقی هستند زیرا هنگامی که فروشندگان با عدم استقبال خریداران مواجه مي‌شوند، قیمت‌هاي پیشنهادی خود را کاهش مي‌دهند و این مساله بیانگر نیاز مالی مالکان است.
وی تاکید کرد: طی 3 سال گذشته به علت اینکه بازار مسکن از رونق خوبی برخوردار بود و مالکان زمین‌هاي خود را به نرخ دلخواه برای فروش عرضه مي‌کردند، بسیاری از افراد بازار خرید و فروش زمین را نوعی بازار سرمایه تلقی کرده بودند و همین مساله باعث افزایش روزافزون قیمت‌ها مي‌شد، اما پس از گذشت آن زمان، در حال حاضر که یک قطعه زمین با قیمت مناسب به سختی به فروش مي‌رود دلالان، بازار را ترک کرده‌اند و خريداران مصرفي –سازنده‌ها- به اين سمت روآورده‌اند. در اين شهر قیمت هر مترمربع زمین نسبت به زمان مشابه در سال گذشته، 200 تا 250 هزار تومان کاهش داشته است.
استقبال مسافران از سکونت در حومه شهر
طبق گفته برخی از مشاوران املاک در نوشهر بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی از فروردین ماه تا به امروز با رونق مواجه شده است و همچنین بازار اجاره ویلا از سوی آنان نیز داغ توصیف شده است.
صالحانی یکی از مشاوران املاک واقع در نوشهر تصریح کرد: در حال حاضر اکثر ساکنین محلی ترجیح مي‌دهند در داخل شهر زمینی را خریداری کنند و برای خود یک ملک ویلایی بسازند، این در حالی است که بسیاری از مسافران برای اقامت چند روزه یا چند هفته‌ای خود، حاشيه بيروني شهر را به علت آرامش جوی و محیطی انتخاب مي‌کنند و در همین حال به دلیل اینکه بومیان ترجیح مي‌دهند مستقل در یک ملک ویلایی زندگی کنند از خرید زمین با کاربری مسکونی بیشتر استقبال مي‌کنند و به همین خاطر در زمان فعلی حجم معاملات زمین در مقایسه با معاملات واحدهای از پیش ساخته شده بسیار پررونق است.
وی در ادامه تاکید کرد: بازار اجاره واحدهای ویلایی در شهرهای شمالی با شروع فصل تابستان از رکود خارج مي‌شود و معمولا نرخ اجاره این دسته از ویلاها در فصول پر رفت‌وآمد مسافران با افزایش روبه‌رو مي‌شود.
ورود سرمایه‌گذاران بخش مسکن به بانک‌ها
اما یکی از فعالان بازار مسکن در شهر ساری معتقد است که بسیاری از سازنده‌ها به علت بی‌رونق بودن معاملات خرید و فروش مسکن از بازار خارج شده‌اند و به بانک‌ها برای سپرده‌گذاری روی آورده‌اند زیرا بسیاری از سازنده‌ها از وضعیت فعلی ابراز نگرانی کرده‌اند، امینی گفت: ساخت‌وساز در زمان فعلی نه تنها سودی ندارد، بلکه ممکن است با ضرر همراه باشد زیرا در زمان کنونی که متقاضیان رغبتی به خرید از بازار ندارند و از طرف دیگر با توجه به اینکه هزینه شهرداری برای صدور مجوز و دیگر مراحل ساخت‌وساز افزایش یافته است، برای سازندگان توجیه اقتصادی ندارد، علاوه بر این با توجه به اینکه آنها باید حداقل یکسال را صرف دوره ساخت کنند به همین خاطر سوددهی ماهانه بانک‌ها نسبت به سود فروش واحدهاي با ارزش‌تر ارزیابی مي‌شود.
این مشاور املاک خاطرنشان کرد: نرخ اجاره طی یک ماه گذشته نسبت به زمان مشابه در سال گذشته 20 درصد رشد داشته است و حتی برخی از مالکان، نرخ اجاره واحد خود را تا 30 درصد افزایش داده‌اند.
به گفته وی، اکثر موجرانی که نرخ سال‌هاي قبل را تمدید نکردند، مالکانی هستند که واحد خود را به قصد فروش به بازار عرضه کرده بودند، اما حال که مدت‌ها است واحدشان به فروش نرفته آن را به بازار اجاره عرضه کرده‌اند و از سوی دیگر برای اینکه بتوانند ضرر چند ماه توقف سرمایه خود را جبران کنند، نرخ‌هاي اجاره را بالا تعیین کرده‌اند تا از این طریق به سود مد نظر خود دست یابند.
تشویق مشاوران املاک به دریافت جایزه علاوه برحق کمیسیون
علی کیوان یکی از فعالان بازار مسکن درباره وضعیت و شرایط معاملات ملکی در شهر رشت به دنیای‌اقتصاد گفت: به دلیل کساد بودن بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی، اغلب مالکان برای فروش ملک خود در اولین فرصت، وعده یک جایزه نقدی علاوه بر حق کمیسیون را به مشاوران املاک مي‌دهند تا شاید دلالان مسکن با وجود چنین شرطی دست به تلاش بیشتری برای فایل‌هاي فروش بزنند.
وی همچنین افزود: اگر ماهانه دو معامله انجام شود، مربوط به آن دسته از خریدارانی است که از قبل ملکی را داشته‌اند و فروخته‌اند و دوباره واحد دیگری را خریداری کرده‌اند یا مربوط به افرادی است که از شهر خود مهاجرت کرده‌اند و مجبور به خرید شده‌اند.
این مشاور املاک تاکید کرد: قیمت فروش واحدهای مسکونی در برخی از محله‌هاي شهر رشت نسبت به 3 ماه قبل 15 درصد افت داشته است که این کاهش قیمت از سر اجبار برای تعجیل در فروش ملک از سوی فروشندگان بوده است.
رونق بازار اجاره ویلا در 6 ماه ابتدای سال
علاوه بر این، حسن درخشان یکی از بنگاهداران فعال در شهر بندر انزلی درباره وضعیت اجاره واحدهای ویلایی با شروع فصل تابستان اظهار کرد: معمولا 6 ماه ابتدای سال به علت تعطیلات عید و تابستان رغبت برای سفر زیاد است، به همین خاطر بازار اجاره واحدهای ویلایی و همچنین سوئیت رونق پیدا مي‌کند و در همین راستا نرخ اجاره نیز با رشد مواجه مي‌شود، اما در 6 ماه دوم سال شاید نرخ اجاره واحدی که در تابستان طی یک شبانه‌روز در محدوده دهکده ساحلی 300 هزار تومان باشد به 180 هزار تومان هم برسد.
این بنگاهدار درباره وضعیت فعلی خرید و فروش واحدهای مسکونی در شهر بندر انزلی تصریح کرد: هم اکنون اکثر خریداران در بازار انتظار دارند با کمک وام و رهن، واحد مورد نظر خود را خریداری کنند؛ چراکه اغلب متقاضیان با مبلغي حدود 50 تا 60 میلیون تومان به عنوان سرمایه پا به بازار خرید مي‌گذارند.
از طرف دیگر نرخ اجاره دراین شهر طبق گفته تعدادی از مشاوران املاک، نسبت به تابستان سال گذشته 20 درصد افزایش یافته است.
اختلاف نرخ اجاره در رامسر
طبق اظهارات یک مشاور املاک واقع در شهر رامسر این روزها اکثر مسافران از دیگر شهرها اقامت در داخل شهر را به سکونت در داخل دهکده یا روستا ترجیح مي‌دهند زیرا متقاضیان ترجیح مي‌دهند به مراکز خرید در داخل شهر نزدیک باشند و به همین خاطر زمانی که مالکان با استقبال گسترده مسافران در داخل شهر روبه‌رو مي‌شوند، اجاره بها را افزایش مي‌دهند؛ به‌طوری که اجاره یک واحد ویلایی با کليه امکانات جنب ساحل برای یک روز کامل (از ابتدای بلوار معلم تا تله کابین) بین 300 تا 400 هزار تومان پیشنهاد مي‌شود، این در حالی است که نرخ اجاره یک سوئیت در روستاهاي محدوده رامسر حدود 80 هزار تومان تعیین مي‌شود.
فلکی خاطرنشان ساخت: نرخ اجاره واحدهای مسکونی در رامسر تغییری نکرده و نسبت به سال قبل ثابت باقی مانده است.